Верховна Рада рухається до запуску інструменту, який мав допомогти українським банкам вийти з кредитної кризи ще до війни. Законопроєкт №15172 пройшов комітет і передбачає випуск спеціальних облігацій для залучення інвесторів до фінансування іпотечних кредитів. Без цього механізму девелопмент житлового сегменту лишається в «стоп-режимі» — банки просто не мають капіталу для довгострокових позик, а потенційні покупці опиняються без доступу до кредитування.
Суть механізму проста: банк збирає портфель іпотечних кредитів різних позичальників і випускає під них облігації. Інвестори купують ці цінні папери, а грошові потоки від клієнтів (щомісячні платежі) йдуть облігаціонерам. Для банку це означає одне — отримати необхідний капітал одразу замість чекання на погашення кредитів протягом десяти, двадцяти чи тридцяти років. На європейському ринку сек’юритизація працює з 1990-х років і давно стала стандартом, який дозволяє девелоперам розраховувати на стабільний попит на житло.
Законопроєкт також передбачає випуск страхових та гарантованих облігацій — механізм страхування ризиків зробить цінні папери привабливішими для консервативних інвесторів. Обов’язком Національного банку та Комісії з цінних паперів буде розробка детальних підзаконних актів, які фактично запустять цей ринок. Ухвалення закону — частина зобов’язань перед МВФ та программи Ukraine Facility, тому процес матиме законодавчу підтримку.
Для девелоперів це означає потенціальне повернення до норми попиту на житло. Коли банки матимуть капітал, іпотечна активність зросте, а разом з нею й обсяги продаж новобудов. Ризик полягає в тому, що механізм буде запущений, але не знайде достатньої кількості інвесторів — цей сценарій реальний для українського ринку, де довіра до об’єктів з довгим сроком окупності залишається низькою. Тому швидкість розробки підзаконних актів та їхня якість критичні для успіху ініціативи.
